나는 경매로 노숙자에서 억대 연봉자가 되었다

솔개는 나이가 들면 먹이를 공격하는 부리가 휘어지고, 날카롭던 발톱도 너무 길어서 쓸모 없어진다고 합니다. 포기할 것인가, 아니면 행복을 위해 새로운 탈출을 할 것인가. 선택의 갈림길에서 솔개는 바위에 부리가 부서질 때까지 쪼아서 뭉그러뜨릴 때 새로운 부리를 얻고 새로운 삶을 시작합니다.

예전에 다른 책에서도 본 적이 있는 이야기다. 이 책에 추천사를 쓴 좌포님에 의해 다시 한번 보게 된 솔개의 이야기. 어쩌면 책의 저자인 천지인님과도 많이 닮은 모습이다. 이렇게나 삶에 우여곡절이 많은 저자는 여지껏 많은 책을 읽었지만 없었다. 제목에서처럼 정말 노숙자였다가 경매로 다시 일어나신 분이고 너무나도 힘들게 공부해 알게된 노하우를 알려주기 싫었지만, 어렵고 힘든 사람들의 길잡이가 되어 베풀고 이 세상을 살았다는 흔적을 남기기 위해 책을 남기셨다고 하는데 절로 고개가 숙여지는 부분이었다.

한때는 부산에서 손꼽히는 광고회사를 운영했지만 IMF로 모든 것을 읽고 서울역에서 노숙을 하던 저자가 경매를 알게 된 건 무료급식을 먹기 위해 길을 가다가 발견한 '나도 이틀이면 경매박사', '부자 아빠 가난한 아빠' 두 권의 책 때문이었다. 휴지로 쓰려다가 화장실에서 읽고 경매로 재산을 날렸지만 경매로 재기할 수 있겠다 싶었던 것이다. 책이나 카페를 통해 공부를 시작했지만 정리가 되지 않아 학원 수업을 들으려 했지만 돈이 없어 무료 특강만 들을 수 있었을 뿐이었다. 

결국 책을 사서 하루 3시간 이상씩 매일 공부하고 10회 이상씩 탐독해 자신감이 생겼을 무렵 친구 부인에게 천만원을 빌려 경매를 했으나, 시작부터 특수물건에 도전했다가 보증금만 다 날리고 손을 들어야 했다. 대출이 안된다는 것을 생각하지 못했다고 한다. 어디서든 기초를 배웠다면 일어나지 않았을 일임에도 불구하고 웃어 넘길 수가 없었다. 그 한번의 실수로 경매를 떠나는 사람이 있는가 하면 저자처럼 다시 한번 우뚝 서서 일가를 이루는 사람도 있기 때문이다. 아래 사진이 그 처절한 흔적을 똑똑히 보여주고 있다. 모 학원에 기증했고 새로운 책으로 교환받았다고 적혀 있다.

치열하게 공부를 했지만 신용불량자여서 직접 경매를 할 수 없었기 때문에 컨설팅을 하게 되었는데 요즘도 보이는 전단지를 부산에서 처음 시도한 것이 저자라고 한다. 물론 컨설팅은 변호사나 법무사가 아닌 이상 불법이고 역시나 고발당해 집행유예를 선고 받기도 했다. 그래서 아예 법무사 사무실에 취직해 합법적인 컨설팅을 시작했고 150여 건의 낙찰 명도를 처리하며 경험을 쌓게 되었다. 파산 면책을 통해 신용불량자에서 벗어나게 되었고 일하던 법무사 사무실에서도 인정받아 경매 팀장까지 맡게 되어 정상적인 월급에 보너스까지 받으며 어느 정도 재기에 성공한다. 하지만 와이프분의 이야기는 참 이분의 인생은 왜 이리 힘들기만 한지를 눈물날 정도로 아픈 대목이라 여기에까지는 쓸 수 없을 것 같다.

이렇게 어렵게 배워 온 노하우를 솔직히 공개하지 않아도 될터이다. 저자분의 나이가 적은 것도 아니고 누군가에게 직접 배운 적도 없어 독학하다시피 했으니 말이다. 물론 스승으로 모시는 분이 계시지만 책과 동영상을 통해 간접 사사를 받은 격이고, 그랬기에 달달 외울 정도로 보고 또 봤다고 한다. 그에 비하면 누군가에게라도 정규 강의를 들어본 사람은 저자에게 비해 너무나 편하게 공부한 것이다. 편하게 공부한 것들은 쉽게 잊혀지는 법인데, 과연 나는 내가 들은 정규 강의들조차 내 것으로 만들었는지 의문이 든다. 배웠는데 그 것을 토대로 실행은 했는가를 묻는다면 정말 할 말이 없다. 거기에 들인 돈만 기백에 가까울텐데...

Part01 경매, 편견을 깨는 상식으로 도전하기｜경매란 무엇인가?
01 일확천금, 허황한 꿈은 버려라 · 31
02 남을 쫓아가면 남보다 빨리 갈 수 없다 · 35
1. 임장은 예정물건에 하라
2. 인구가 늘어나는 곳은 실패가 없다
3. 1년에 1억 원 버는 비법
★ 다음 카페 회원 낙찰기 : 1,000만 원으로 4,000만 원 벌기
4. 경매 상식 제대로 파헤치자
5. 경매란 이런 것이다

Part02 경매의 실전 이론｜권리분석의 기초단계
01 주택임대차보호법의 목적과 의의 · 70
02 말소기준권리와 대항력 · 72
1. 말소기준권리가 되는 권리
2. 대항력이란 임차인의 강력한 무기
3. 대항력의 성립요건
4. 대항력의 인정 여부
5. 임차인이 대항력이 있는 경우
6. 임차인이 대항력이 없는 경우
03 확정일자와 우선변제권, 최우선변제권 · 77
1. 최우선변제의 성립요건
2. 우선변제 요건
3. 낙찰 후 소멸되지 않고 인수되는 권리들
04 전세권 · 90
05 가장임차인 · 91
06 재경매 · 97
07 대지권미등기 · 99
08 선순위 가처분 · 101
09 소유권이전청구권가등기 · 103
10 법정지상권 · 105
1. 법정지상권의 의미
2. 법정지상권이 성립되는 세 가지 경우
3. 법정지상권의 성립요건(민법 제366조)
4. 법정지상권의 성립 시기(판례 및 민법 참조)
5. 법정지상권의 내용
6. 계약의 갱신
11 관습법상의 법정지상권 · 109
1. 관습법상 법정지상권의 의미
2. 관습법상 법정지상권의 성립요건
3. 민법상 법정지상권과 관습법상 법정지상권의 비교
12 예고등기 · 114
13 유치권 · 115
1. 유치권의 의의
2. 유치권의 성립요건
14 유치권 해결 실전 사례 · 123
1. 7개월 만에 7억 대박 나다
2. 한 사건을 두 번 낙찰받다
15 토지별도등기 · 198
16 지분경매 · 199
17 대위변제 · 207
18 상가건물임대차보호법 · 215
19 배당이란? · 217
1. 배당의 종류-순위배당, 동시배당, 안분배당, 이시배당 등
2. 배당표의 자세한 설명과 판례(민법, 민사특별법 참고)
20 명도(이사 내보내기) · 222

Part03 성공한 노숙자의 경매 필살기｜이렇게 하면 백전백승이다
01 경매에 임하는 마음가짐과 자세 · 226
02 이렇게 준비하면 백전백승이다 · 228
1. 인구의 증감을 먼저 파악하라
2. 남보다 한발 앞선 임장을 하라
3. 권리분석은 1분이면 끝이다
4. 경매에 임하는 마음가짐이 중요하다
5. 경매 공부는 단기간에 마스터하라
6. 인터넷 경매 카페에 가입하라
7. 투자는 목적이 분명해야 한다
8. 물건도, 수익 창출 수단도 여러 가지다
9. 시대와 지역에 따라 인기 물건이 다르다
10. 보기 좋은 떡이 먹기도 좋다
11. 초급매물 가격을 알아보라
12. 오감(손품, 발품, 눈품, 귀품, 말품) 테크로 팔아야 한다
13. 고수를 멘토로 모셔라
03 시대적 흐름을 읽고 순응하라 · 253
1. 사회의 흐름을 읽어라
2. 경·공매는 싸게 취득하는 하나의 방법일 뿐이다
3. 정부의 정책을 거스르지 말고 순응하라
04 체크 리스트를 가지고 임장하라 · 257
05 초보자 첫걸음 떼기-아파트 경매 · 269
1. 평범한 물건부터 시작하라
2. 초심자들의 돈 되는 아파트 고르기
06 경매 중급자 주춧돌 쌓기-토지 경매 · 275
1. 실패 없는 투자 지역과 땅 고르는 노하우
2. 경·공매로 임야 고를 때 부동산 공법 이해하기
07 성공적인 경매를 위한 방법 · 284
1. 경매 물건 선정의 기법
2. 입찰가 산정 기법
3. 명도의 기법
4. 소송의 기법
5. 매각의 기법
6. 절세의 기법
08 좋은 부동산 낙찰 방법 · 289
1. 어떤 부동산을 고르고 낙찰받을까?
2. 재정자립도 높은 자치 시(구)에 주목하라
3. 규제 풀리는 종목에 관심을 가져라
4. 실수요 위주의 부동산에 접근하라
5. 부동산 투자 시 고려 사항
6. 실속 있는 물건 고르는 노하우
7. 오히려 대형이 실속 있을 수 있다(남이 가지 않는 길을 가라!)
8. 어설프게 하자있는 물건(특수물건) 낙찰받으면?
9. 정확한 시세 확인부터 시작하라
10. 낙찰받으면 안 되는 물건들(주의)
09 낙찰 후 사후처리 방법은 이렇게 하라 · 308
1. 입찰 후 진행절차(민사집행법 참조)
2. 낙찰허가
3. 낙찰허가에 대한 의견진술권
4. 낙찰허가 불허가에 대한 즉시항고
5. 낙찰대금의 납부
10 부동산 성형외과 의사가 돼라 · 353
1. 흐름을 읽고 부동산을 성형하라
11 경매와 공매의 차이점 파악하기 · 386
1. 경매와 공매의 구체적 비교
2. 공매입찰 시 입찰자격의 제한
3. 압류재산의 입찰절차
4. 매각결정취소 방법
5. 매각대금의 납부 및 소유권이전등기 절차
6. 공매는 인도명령제도가 없다
7. 공매로 다양하게 수익을 내는 방법
12 경매와 일반 매매의 차이를 알자 · 418

다른 경매 책들과의 차별점이 있다면 초반부에 임장을 예정물건에 하라는 부분이다. 신건에 가라고 하는 경우는 꽤 봤지만 예정물건에 임장은 처음 들어본 것 같다. 이때는 유료 경매정보지에도 정보가 떠 있지 않아 경매 물건의 점유자도 경매가 진행 중인지를 몰라 내부를 보기가 더 쉽다는 것이다. 덕분에 가장임차인인 것을 알았으나 개시 후에 인수로 떠서 대박난 적이 있다는 깨알 보충 설명도 곁들여져 있다.

그동안 이와 비슷한 경매 이론서적을 많이 읽었지만 이론과 실전 사례, 실패 사례까지 다 담겨 있는 책은 보지 못했다. 이론 부분에서는 소개할 것은 간단히 소개만 하고 초보에서 중수까지가 활용할만한 것은 직접 사례를 들며 설명해준다. 유치권 부분이 굉장히 재미있다. 어느 책이나 유치권이란 그 명칭과는 다르게 흥미진진함을 선사하는 경우가 많은데 이 책에서도 역시나 그러하다.

경매필살기라고 이름 붙인 마지막 파트에서는 경매에 임하는 마음가짐과 자세, 그리고 투자에 필요한 팁들을 적어놓았다. 사실 많은 것을 담으려다 보니 간략히 지나간 부분도 없지 않아 보이는데, 그 모든 것을 담아내려면 책 한 권으로는 부족할 것이다. 그래도 경매를 어떻게 준비해야 하는지, 어떻게 임장해야 하는지, 어떻게 낙찰받고 어떻게 처리하는지에 대해 최대한 자세히 담아냈다. 그래서 초보부터 중수까지를 대상으로 책을 썼다고 했을 것이다.

이 책은 경매에 대한 이론서이자 마인드 정립서다. 아직 경매 책을 몇 권 읽어보지 않은 사람과 어느 정도 경매를 통한 투자를 했지만 매너리즘에 빠진 사람이 읽어보면 좋을 듯 하다. 그럼 아직 한 건의 경험도 없는 나는? 당연히 감사한 책이다.